房地產賺錢筆記

房地產投資有許多技巧，本篇參考”房地產賺錢筆記“一書的重點撰寫，希望提供對於房地產買房、賣房及出租等投資的概觀。

• 基本知識
1. 投資房地產前，建議多以現金流遊戲了解金流的運行，同時培養財商，讓自己的投資選項更多。如果可以，盡量組成團隊才不會太辛苦，也較能分散風險。
2. 投資時以”關我什麼鳥事“的心態面對問題，或將問題縮小眼界、放寬看待問題，讓自己不要太悲觀或沉浸在失敗的難過中。
3. 屋主急賣原因：離婚、分產、跑路、有詐等。

• 學會買房
按部就班一次看三個點，至少同地段看100間房子！且看房一定要到現場看，並多打聽市價，預先想到最慘的情況！接著購屋的標準請依以下順序審核：
1. 地點：人潮聚集處(火車、高鐵、捷運、商圈、大專院校，包含越多越好)。
2. 100:1或12%：每月租金要為成本(含改裝的1/100 或每年投報率達到12%)。
3. 盡可能全額貸款：如果無法全額貸款，也要盡量資高成數，可以在買房前多看各家銀行優惠，或自己是否能申請政府補助。
另外，投報率估算時須再減掉利息、稅務等，要算清楚才不會虧錢而不自知。

• 買的方向
1. 最佳格局為方正格局：可找專業人士陪同。
2. 屋齡不要超過30年：貸款不易，剩餘價值有限。
3. 不投資路沖跟頂樓：吵雜、麻煩、不易租。
4. 結構要強：僅投資 RC 或更高等級結構的房屋。
5. 避開三類型：凶宅、輻射屋、海砂屋。

• 如何出價、市場調查
1. 每天看房兩小時，多認識仲介，並且不斷從中學習。
2. 買屋市市場調查：到物件處問附近住戶房子有無缺點，問的時候記得可說”想以X萬/坪買房子”，X萬故意開的比市價高，以住戶開心、並只講住戶好話的方式問。
3. 租屋市場調查：當作自己要租下去問就可。
4. 了解附近投資客出的價位：跟仲介說買來投資的，盡量先出的比投資客低。

• 出價訣竅
1. 不要當下出價。
2. 不用單坪行情出價，免得失控錯估成本。
3. 接近的價位在出價。
4.勇敢出低：如案件價格打七折開價。
5. 加價必須越加越少 殺價依據一看謄本是否有貸款、屋主開價比市價低(急賣)。

• 上手當房東
1. 找租屋公司並私下提供業務一些特別條件，讓業務盡快租出房子。
2. 促銷如預付打九折，盡快租出去。
3. 第一時間處裡房客的任何問題。
4. 老舊套房因為狀況較差，吸引到的房客可能習慣也會不太好。
5. 房客繳不出租金：先從押金扣，最多兩個月。

• 賣房技巧
1. 把物件美化，用裝飾、整理來提高物件價值。
2. 改裝的第一天就去拍照進度，將來賣才會讓買家安心。
3. 賣屋不挑仲介，不簽專任，盡量多找不同仲介(30~40 家，若仲介問就說只找 了3家在賣)，同家店找兩個仲介，並每星期打電話關心特別強的仲介。
4. 滿足仲介需求：鑰匙、影印書面資料-權狀、膽本、設計圖、施工照。
5. 若為隔套，則犧牲一間房間不租，當樣品屋。

• 摸透仲介
仲介有兩種制度：
1. 高專制度：公司不養人，業務抽成多，店長超強並會帶一兩位超強營業員。
2. 普專制度：公司會養人，業務抽成少，大部分資質中等。
成交後可私下包1%紅包給仲介，讓仲介有動力持續提供好物件。收集仲介名片，看完100 筆後挑10張問有沒有急賣物件，或網路詢問。自己盡量不要當仲介，因為花自己時間，也可能貪心或取得過多雜亂資訊。

• 房地產現今與未來
1. 靠近或離首都進的區域，若交通方便就會漲。
2. 台北只能賺轉賣價差，租金與其他地區相比過低。
3. 盡量不投資法拍屋：投標前須繳拍賣底價的兩成當保證金。
4. 頂樓加蓋物件只有使用權，沒有所有權，投資要注意，比較麻煩。
5. 第一時間處裡民怨，用誠意而非情緒解決問題。

●出手前
1. 看100間，千萬不要買。
2. 加入租屋公司，了解當地行情。
3. 不好租的房子，通常也很難賣。
4. 專注地段，別三心兩意。