房產投資

房地產賺錢筆記

房地產投資有許多技巧,本篇參考”房地產賺錢筆記“一書的重點撰寫,希望提供對於房地產買房、賣房及出租等投資的概觀。

• 基本知識
1. 投資房地產前,建議多以現金流遊戲了解金流的運行,同時培養財商,讓自己的投資選項更多。如果可以,盡量組成團隊才不會太辛苦,也較能分散風險。
2. 投資時以”關我什麼鳥事“的心態面對問題,或將問題縮小眼界、放寬看待問題,讓自己不要太悲觀或沉浸在失敗的難過中。
3. 屋主急賣原因:離婚、分產、跑路、有詐等。

• 學會買房
按部就班一次看三個點,至少同地段看100間房子!且看房一定要到現場看,並多打聽市價,預先想到最慘的情況!接著購屋的標準請依以下順序審核:
1. 地點:人潮聚集處(火車、高鐵、捷運、商圈、大專院校,包含越多越好)。
2. 100:1或12%:每月租金要為成本(含改裝的1/100 或每年投報率達到12%)。
3. 盡可能全額貸款:如果無法全額貸款,也要盡量資高成數,可以在買房前多看各家銀行優惠,或自己是否能申請政府補助。
另外,投報率估算時須再減掉利息、稅務等,要算清楚才不會虧錢而不自知。

不同房產自備款和贷款比率
預售屋:貸款 80~90%,自備10~20%
新成屋:貸款 70~80%,自備20~30%
中古屋:貸款 60~70%,自備30~40%

• 買的方向
1. 最佳格局為方正格局:可找專業人士陪同。
2. 屋齡不要超過30年:貸款不易,剩餘價值有限。
3. 不投資路沖跟頂樓:吵雜、麻煩、不易租。
4. 結構要強:僅投資 RC 或更高等級結構的房屋。
5. 避開三類型:凶宅、輻射屋、海砂屋。

• 如何出價、市場調查
1. 每天看房兩小時,多認識仲介,並且不斷從中學習。
2. 買屋市市場調查:到物件處問附近住戶房子有無缺點,問的時候記得可說”想以X萬/坪買房子”,X萬故意開的比市價高,以住戶開心、並只講住戶好話的方式問。
3. 租屋市場調查:當作自己要租下去問就可。
4. 了解附近投資客出的價位:跟仲介說買來投資的,盡量先出的比投資客低。

• 出價訣竅
1. 不要當下出價。
2. 不用單坪行情出價,免得失控錯估成本。
3. 接近的價位在出價。
4.勇敢出低:如案件價格打七折開價。
5. 加價必須越加越少 殺價依據一看謄本是否有貸款、屋主開價比市價低(急賣)。

• 上手當房東
1. 找租屋公司並私下提供業務一些特別條件,讓業務盡快租出房子。
2. 促銷如預付打九折,盡快租出去。
3. 第一時間處裡房客的任何問題。
4. 老舊套房因為狀況較差,吸引到的房客可能習慣也會不太好。
5. 房客繳不出租金:先從押金扣,最多兩個月。

• 賣房技巧
1. 把物件美化,用裝飾、整理來提高物件價值。
2. 改裝的第一天就去拍照進度,將來賣才會讓買家安心。
3. 賣屋不挑仲介,不簽專任,盡量多找不同仲介(30~40 家,若仲介問就說只找 了3家在賣),同家店找兩個仲介,並每星期打電話關心特別強的仲介。
4. 滿足仲介需求:鑰匙、影印書面資料-權狀、膽本、設計圖、施工照。
5. 若為隔套,則犧牲一間房間不租,當樣品屋。

• 摸透仲介
仲介有兩種制度:
1. 高專制度:公司不養人,業務抽成多,店長超強並會帶一兩位超強營業員。
2. 普專制度:公司會養人,業務抽成少,大部分資質中等。
成交後可私下包1%紅包給仲介,讓仲介有動力持續提供好物件。收集仲介名片,看完100 筆後挑10張問有沒有急賣物件,或網路詢問。自己盡量不要當仲介,因為花自己時間,也可能貪心或取得過多雜亂資訊。

• 房地產現今與未來
1. 靠近或離首都進的區域,若交通方便就會漲。
2. 台北只能賺轉賣價差,租金與其他地區相比過低。
3. 盡量不投資法拍屋:投標前須繳拍賣底價的兩成當保證金。
4. 頂樓加蓋物件只有使用權,沒有所有權,投資要注意,比較麻煩。
5. 第一時間處裡民怨,用誠意而非情緒解決問題。

●出手前
1. 看100間,千萬不要買。
2. 加入租屋公司,了解當地行情。
3. 不好租的房子,通常也很難賣。
4. 專注地段,別三心兩意。

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